《齐鲁晚报》2019年5月2日
购房者还款逾期，银行起诉为何反被判担责
贷款不办预告登记和抵押登记，一拖就四年
2010年5月，日照市民杨某相中了一套公寓，房价18万余元，因手头紧，他首付了5万余元，余款办理按揭贷款。根据与开发商某公司签订商品房买卖合同，开发商应于2011年5月底前将房屋交付杨某，并于交房后180日内将办理权属登记所需资料备齐。
为办理购房按揭贷款，杨某、开发商公司与某银行签订了个人购房担保借款合同，约定合同签订之日起5日内办理房屋预告抵押登记，预告登记后能够进行正式抵押登记时，杨某应及时通知银行并办妥抵押登记；抵押登记后，开发商的保证合同始得解除。
银行办理按揭贷款通常采取“房屋预告抵押登记+开发商阶段性保证”的担保方式，只有当房屋权属登记后再办理正式的抵押登记，此时开发商与银行的保证合同才得以解除。
也就是在办理房产证和土地证之前，为了阻却他人为该房屋设定其他权利负担或作其他处分，要先办理预告抵押登记，“预告登记是第一道防护锁”，日照中院金融审判庭法官马德健说，这可以保证将来可以顺利进行第二步——办理正式的抵押登记。经过这两道程序，相当于房产被固定住了，贷款的安全性就比较高。
杨某的贷款看似进展顺利，却暗含隐患。签约后，银行按约发放了贷款，开发商也按约交房并协助杨某办理权属登记，但杨某与银行一直没有办理房产抵押的预告登记，房屋确权后双方也未办理正式的抵押登记，这一拖就是四年。
银行起诉开发商，开发商“喊冤”
直至2017年2月，杨某因另案纠纷被第三方申请法院强制执行拍卖了该处房屋，拍卖价款大部分抵充了案外人欠款本息，杨某的按揭贷款随即出现逾期。为此，银行起诉要求杨某偿还借款本息、开发商负连带责任。
一审法院认为，开发商为杨某的借款提供担保，且未超出保证合同约定范围及保证期间，应对杨某的借款承担连带保证责任，故判令开发商对案涉借款承担连带清偿责任。
开发商觉得“委屈”，一审宣判后，某公司提出上诉称，银行迟迟不去办理房屋抵押登记，扩大了自身的损失，并转嫁风险给开发商，开发商的保证责任应当免除。日照市中级人民法院二审认为，银行未依约办理预告登记，也没有在房屋确权后办理正式的抵押登记，放任风险的发生，同时开发商未履行通知的附随义务，双方应按各自过错程度分担违约损失，据此改判开发商对借款本息负30%的连带清偿责任。
银行过错明显，被判担责七成
马德健分析，在这起案件中，对于银行与杨某而言，借款逾期是因为杨某借款后未按照合同约定履行还本付息的义务，杨某自应向银行承担违约责任。但对于银行与开发商而言，开发商的阶段性保证担保未能得以解除不仅是因开发商的缘故，其中更有银行的过失。
“一方面，开发商对房屋权属登记何时办妥，房屋正式抵押登记何时可以开始办理应是完全知悉”，但开发商没有将办理房屋抵押手续前提条件已经具备的事实通知银行，亦未通知解除保证合同，有违法律规定的诚实信用原则。
而另一方面，银行未按约办理该项担保措施，以阻却他人为该房屋设定其他权利负担或作其他处分。作为一家专业的金融机构，银行放任贷款风险发生，权利意识淡薄，其对于未办理预告登记过错明显，而未办理预告登记是房屋最终未办理抵押登记并被另案强制执行的主要原因。
同时，某银行作为审核、发放涉案借款的国有银行分支机构，商品房买卖合同是其审查、留存的重要书面资料。即便开发商未通知银行房屋已具备办理正式抵押登记的条件，银行凭商品房买卖合同中关于交房时间、办理权属手续的时间约定，也应对房屋权属手续办妥的时间存在合理的预判。但某银行发放贷款后一直疏于对房屋状况进行主动核查，未尽到谨慎的注意义务，对于自己的抵押权能否设立漠不关心，更不顾及开发商承担阶段性保证担保的期限被过度延长，在长达四年之久的时间内放任抵押物风险的发生，明显有违诚信原则。
因此，某银行对于涉案房屋未办理抵押登记而被另案强制执行应承担主要过失，开发商违反合同附随义务，应承担次要过失。据此，日照中院判决某银行承担70%责任，开发商对于涉案借款本息承担30%的连带赔偿责任。
还有极少数贷款业务存风险隐患，此案确立了类案裁判尺度
“个别银行在具体操作中，因管理上的疏忽，违反信贷规则，既未办理房屋预告登记，又在房屋权属登记后迟迟不去办理正式的抵押登记，导致房屋被购房者擅自处置或被第三方查封，由此引发银行贷款风险和一系列纠纷。”马德健说，如果办理了相关登记，即便贷款出现逾期，银行也可以在房屋被拍卖后优先受偿，反之，一旦由被债权人申请查封或购房人擅自处分，必然造成银行贷款损失。
法院在办案中发现，还有极少数住房贷款存在这一风险，一旦产生逾期还款，纠纷在所难免，急需银行采取补救措施并提高风险防范意识。而这起案件的处理，也确立了类案的裁判尺度。
齐鲁晚报·齐鲁壹点记者 马云云 崔岩 通讯员 胡科刚 实习生 刘晗