【裁判摘要】

　　在商品房买卖关系中，买卖双方通常会约定卖方交付的楼房需“经验收合格”。根据我国相关法律规定，商品房必须经过房地产开发主管部门组织的竣工验收后，才能被交付使用。 也即“该商品房经验收合格”应是指该商品房建设单位已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续。如果卖方在交付房屋时没有办理竣工验收备案手续且不能证明其交付的商品房已经通过竣工验收，应视为未能履行合同约定的义务。买方有权解除合同并要求卖方承担相应的违约责任。

　　原告东升，男，1963年4月13日出生，汉族，住聊城市东昌府区顾官屯镇东庄村41号，东阿县技术监督局职工。

　　委托代理人张保云，东阿同圆法律服务所法律工作者。

　　被告山东东阿华顺房地产开发有限公司（简称华顺公司）。

　　住所地：东阿县高集镇驻地。

　　法定代表人朱传林，经理。

　　委托代理人朱成江，山东胶城律师事务所律师

　　委托代理人鹿闪闪，山东胶城律师事务所实习律师。

　　原告东升诉称：2013年10月7日，原告与被告达成购房协议，协议约定：原告订购被告位于东阿县新聊滑路交界处的泰悦家园的项目5号楼2单元202室，并支付一万元为定金。2013年11月2日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定了房屋的情况、付款方式、权利义务等事项。《商品房买卖合同》生效后，原告依约履行了义务，但被告逾期交房，原告要求解除合同，但被告收到原告的退房通知后，拒不将相关款项退还原告。因此诉至法院，要求解除《商品房买卖合同》，双倍返还定金，被告退还原告的支付的款项355 065元并承担因逾期交房的违约金及其同期银行贷款利息，本案诉讼费由被告承担。

　　被告华顺公司辩称：原告所述不实，答辩人没有迟延交付房屋，《商品房买卖合同》中约定的房屋交付期限为2014年3月31日，被告于2014年2月25日-26日通过电视广告、电话等方式通知原告领楼房钥匙，按时交付房屋。关于双倍返还定金的问题，原告已经与被告签订了《商品房购买合同》，双方均已履行《房屋订购协议》的约定，不存在违约行为，双倍返还定金不应支持。

　　山东省东阿县人民法院经审理查明：

　　2013年10月7日，原告东升与被告华顺公司达成购房协议，协议约定：原告订购被告位于东阿县新聊滑路交界处的泰悦家园的项目5号楼2单元202室，并支付一万元为定金。2013年10月27日，原告支付被告全部购房款353 094元（其中包括已支付的10000元定金），2013年11月2日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定了房屋的情况、付款方式、交付期限、违约责任等事项。2014年3月31日，被告的工作人员通知原告前去缴纳费用，原告缴纳了1851元的代收维修资金，又向东阿华顺物业有限公司缴纳了5296.41元的契税和120元的年费。之后大约一周，被告华顺公司通知原告东升去领取楼房钥匙，原告以被告不能提供楼房相关验收文件为由拒绝领取钥匙。2014年9月14日，原告东升向被告售楼处工作人员提出了退房申请，被告一直未办理退房也未返还房款。

　　另查明：2012年4月10日，泰岳嘉园住宅小区5号楼，地基隐蔽工程验收合格，2013年6月10日，该楼房主体结构工程质量验收合格。至2015年6月10日，该5号楼没有通过综合验收，入住的住户也因未通过综合验收无法办理房产证。

　　山东省东阿县人民法院经审理认为：

　　本案争议的焦点是被告华顺公司向原告交付的楼房是否达到交付标准，是否存在逾期交房的问题。通过被告提供的电视台证明和原告2014年3月31日交款收据可以看出，被告在2014年3月31日前已经通知原告领钥匙，也就是民间所说的交房。但根据原、被告所签《商品房买卖合同》第九条约定被告交付的楼房需“经验收合格”，对此本院认为，根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收”。可见，商品房必须经过房地产开发主管部门组织的竣工验收后，才能被交付使用。 也即“该商品房经验收合格”应是指该商品房建设单位已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续。本案中，被告没有提供证据证明其交付的商品房已经通过竣工验收，更没有办理竣工验收备案手续，原告完全有权拒绝收楼并要求被告承担违约责任。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十条第1项的约定“逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除通知到达之日起60天退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。”，本案所涉及的房地产直至2015年6月10日仍没有通过综合验收，早已逾期90日，符合解除合同的条件。原告要求被告解除合同并支付违约金的请求，本院予以支持。关于违约金的数额，《商品房买卖合同》中有约定，逾期交房的违约金为累计已付款的0.5%，本案原告累计已付款为353 094元，也即违约金应为1765.47元（353094元*0.5%）。

　　关于原告要求被告支付同期银行贷款利息的诉求，因双方签订的《商品房买卖合同》中并未有逾期支付利息的约定，本院不予支持。原告在庭审时主张依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第17、18、19条规定承担原告的损失，本院认为，该解释第17条是关于没有约定违约金或损失赔偿额计算方法情况下处理损失的规定，第18条和第19条是关于房屋所有权登记的规定，其适用条件均不符合本案情况，不应采用。按照上述商品房买卖合同第十条第1项的约定: “买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除通知到达之日起60天退还全部已付款”，本案原告于2014年9月14日向售楼处工作人员提出退房申请，有书面退房申请和录音材料可以证实被告已经收到该申请，被告应该在60日内退还房款，也即2014年11月12日前办理退款手续，但被告至今未办理退款手续，过错在于被告方，因此，从2014年11月13日起被告应按中国人民银行同期贷款利率承担原告的损失。

　　关于原告要求的双倍返还定金的请求，本院认为，原、被告签订订购协议后，已经签订了正式的商品房买卖合同，双方都按订购协议履行了自己的义务，不存在违约行为，该请求于法无据，不予支持。关于原告要求返还的年费120元，因该费用收取单位是东阿华顺物业管理有限公司，与本案东阿华顺公司不是同一单位，不应在本案中主张，可另行向华顺物业管理有限公司主张。关于华顺公司代收的1851元专项维修资金，根据原、被告签订的商品房买卖合同附件四的补充协议第二款规定“乙方缴存的住宅专项维修资金乙方所有，甲方代收后，应开具房管处统一印制的‘东阿县住宅专项维修资金专用代收票据’。”本案中被告至今未向原告出具代收票据，也未提供证据证明该款已向房管处缴纳。因被告方的原因导致商品房买卖合同解除，被告应予返还该款，如有需要，原告应协助被告办理专项维修资金退还手续。

　　据此，山东省东阿县人民法院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条，第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条之规定，判决：

　　一、解除原告东升与被告山东东阿华顺房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》；

　　二、被告山东东阿华顺房地产开发有限公司于本判决书生效后十日内返还原告东升购房款353 094元，并承担违约金1765.47元和利息（计息时间自2014年11月13日起之本院确定的还款之日为止，利率按中国人民银行同期同档贷款利率计算）。

　　三、被告山东东阿华顺房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还原告专项维修资金1 851元。

　　四、驳回原告其它诉讼请求。

　　案件受理费6926元，原告东升承担300元，被告山东东阿华顺房地产开发有限公司承担6626元。

　　案例报送单位：山东省东阿县人民法院  牛店法庭

　　编写人：孟凡强

　　编写人联系方式：0635-3389096

　　审稿人:山东省东阿县人民法院研究室  唐明

　　附裁判文书：

　　山东省东阿县人民法院

　　民  事  判  决  书

　　（2015）东民初字第20号

　　原告东升，男，1963年4月13日出生，汉族，住聊城市东昌府区顾官屯镇东庄村41号，东阿县技术监督局职工。

　　委托代理人张保云，东阿同圆法律服务所法律工作者。

　　被告山东东阿华顺房地产开发有限公司（简称华顺公司）。

　　住所地：东阿县高集镇驻地。

　　法定代表人朱传林，经理。

　　委托代理人朱成江，山东胶城律师事务所律师

　　委托代理人鹿闪闪，山东胶城律师事务所实习律师。

　　原告东升诉被告山东东阿华顺房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年3月18日、4月10日两次公开开庭进行了审理。原告东升及其委托代理人张保云，被告华顺公司的委托代理人朱成江、鹿闪闪到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

　　原告东升诉称：2013年10月7日，原告与被告达成购房协议，协议约定：原告订购被告位于东阿县新聊滑路交界处的泰悦家园的项目5号楼2单元202室，并支付一万元为定金。2013年11月2日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定了房屋的情况、付款方式、权利义务等事项。《商品房买卖合同》生效后，原告依约履行了义务，但被告逾期交房，原告要求解除合同，但被告收到原告的退房通知后，拒不将相关款项退还原告。因此诉至法院，要求解除《商品房买卖合同》，双倍返还定金，被告退还原告的支付的款项355 065元并承担因逾期交房的违约金及其同期银行贷款利息，本案诉讼费由被告承担。

　　被告山东东阿华顺房地产开发有限公司辩称：原告所述不实，答辩人没有迟延交付房屋，《商品房买卖合同》中约定的房屋交付期限为2014年3月31日，被告于2014年2月25日-26日通过电视广告、电话等方式通知原告领楼房钥匙，按时交付房屋。关于双倍返还定金的问题，原告已经与被告签订了《商品房购买合同》，双方均已履行《房屋订购协议》的约定，不存在违约行为，双倍返还定金不应支持。

　　综合分析原、被告所举证据、双方的质证意见及在庭审时各方当事人的陈述，合议庭认定以下事实：

　　2013年10月7日，原告东升与被告华顺公司达成购房协议，协议约定：原告订购被告位于东阿县新聊滑路交界处的泰悦家园的项目5号楼2单元202室，并支付一万元为定金。2013年10月27日，原告支付被告全部购房款353 094元（其中包括已支付的10000元定金），2013年11月2日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定了房屋的情况、付款方式、交付期限、违约责任等事项。2014年3月31日，被告的工作人员通知原告前去缴纳费用，原告缴纳了1851元的代收维修资金，又向东阿华顺物业有限公司缴纳了5296.41元的契税和120元的年费。之后大约一周，被告华顺公司通知原告东升去领取楼房钥匙，原告以被告不能提供楼房相关验收文件为由拒绝领取钥匙。2014年9月14日，原告东升向被告售楼处工作人员提出了退房申请，被告一直未办理退房也未返还房款。

　　另查明：2012年4月10日，泰岳嘉园住宅小区5号楼，地基隐蔽工程验收合格，2013年6月10日，该楼房主体结构工程质量验收合格。至2015年6月10日，该5号楼没有通过综合验收，入住的住户也因未通过综合验收无法办理房产证。

　　本院认为：本案争议的焦点是被告华顺公司向原告交付的楼房是否达到交付标准，是否存在逾期交房的问题。通过被告提供的电视台证明和原告2014年3月31日交款收据可以看出，被告在2014年3月31日前已经通知原告领钥匙，也就是民间所说的交房。但根据原、被告所签《商品房买卖合同》第九条约定被告交付的楼房需“经验收合格”，对此本院认为，根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收”。可见，商品房必须经过房地产开发主管部门组织的竣工验收后，才能被交付使用。 也即“该商品房经验收合格”应是指该商品房建设单位已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续。本案中，被告没有提供证据证明其交付的商品房已经通过竣工验收，更没有办理竣工验收备案手续，原告完全有权拒绝收楼并要求被告承担违约责任。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十条第1项的约定“逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除通知到达之日起60天退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。”，本案所涉及的房地产直至2015年6月10日仍没有通过综合验收，早已逾期90日，符合解除合同的条件。原告要求被告解除合同并支付违约金的请求，本院予以支持。关于违约金的数额，《商品房买卖合同》中有约定，逾期交房的违约金为累计已付款的0.5%，本案原告累计已付款为353 094元，也即违约金应为1765.47元（353094元*0.5%）。

　　关于原告要求被告支付同期银行贷款利息的诉求，因双方签订的《商品房买卖合同》中并未有逾期支付利息的约定，本院不予支持。原告在庭审时主张依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第17、18、19条规定承担原告的损失，本院认为，该解释第17条是关于没有约定违约金或损失赔偿额计算方法情况下处理损失的规定，第18条和第19条是关于房屋所有权登记的规定，其适用条件均不符合本案情况，不应采用。按照上述商品房买卖合同第十条第1项的约定: “买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除通知到达之日起60天退还全部已付款”，本案原告于2014年9月14日向售楼处工作人员提出退房申请，有书面退房申请和录音材料可以证实被告已经收到该申请，被告应该在60日内退还房款，也即2014年11月12日前办理退款手续，但被告至今未办理退款手续，过错在于被告方，因此，从2014年11月13日起被告应按中国人民银行同期贷款利率承担原告的损失。

　　关于原告要求的双倍返还定金的请求，本院认为，原、被告签订订购协议后，已经签订了正式的商品房买卖合同，双方都按订购协议履行了自己的义务，不存在违约行为，该请求于法无据，不予支持。关于原告要求返还的年费120元，因该费用收取单位是东阿华顺物业管理有限公司，与本案东阿华顺公司不是同一单位，不应在本案中主张，可另行向华顺物业管理有限公司主张。关于华顺公司代收的1851元专项维修资金，根据原、被告签订的商品房买卖合同附件四的补充协议第二款规定“乙方缴存的住宅专项维修资金乙方所有，甲方代收后，应开具房管处统一印制的‘东阿县住宅专项维修资金专用代收票据’。”本案中被告至今未向原告出具代收票据，也未提供证据证明该款已向房管处缴纳。因被告方的原因导致商品房买卖合同解除，被告应予返还该款，如有需要，原告应协助被告办理专项维修资金退还手续。

　　为维护当事人合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条，第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条之规定，判决如下：

　　一、解除原告东升与被告山东东阿华顺房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》；

　　二、被告山东东阿华顺房地产开发有限公司于本判决书生效后十日内返还原告东升购房款353 094元，并承担违约金1765.47元和利息（计息时间自2014年11月13日起之本院确定的还款之日为止，利率按中国人民银行同期同档贷款利率计算）。

　　三、被告山东东阿华顺房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还原告专项维修资金1 851元。

　　四、驳回原告其它诉讼请求。

　　案件受理费6926元，原告东升承担300元，被告山东东阿华顺房地产开发有限公司承担6626元。

　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于山东省聊城市中级人民法院。