——张克勇诉郑建平、姜继学确认合同无效纠纷案

　　【裁判摘要】

　　公民处分共同财产时，如果未取得其他共有人同意的情况下，属无权处分，买受人在明知的情况下不得以善意取得抗辩。

　　【关键词】  共同财产 无权处分    善意取得

　　【案例索引】

　　一审：鄄城县人民法院(2011)鄄商初字第24号，结案日期2011年8月13日，合议庭成员：审判长车文起、审判员王景文、人民陪审员史群

　　二审：菏泽市中级人民法院(2011)菏民一终字第776号，结案日期2012年1月9日，合议庭成员：审判长路凤娟、代理审判员孙岩、代理审判员于辉。

　　【案情及审判】

　　原告：张克勇，男，1962年2月22日出生，回族，农民，初中文化，住鄄城县董口镇前园。

　　被告：郑建平，女，1964年8月10日出生，回族，农民，初中文化，住鄄城县食品公司家属院。

　　委托代理人冯金亮，男，1962年6月22日出生，汉族，大学文化，干部，住鄄城县农业局家属院。

　　被告：姜继学 ，男，1963年1月2日出生，汉族，初中文化，职工，住郓城县张鲁集乡渠庄行政村相王村176+号。

　　鄄城县人民法院经审理查明：

　　原告张克勇与被告郑建平原属夫妻关系，婚生两个儿子，长子张勋，次子张特，夫妻存续期间，原、被告在鄄五路南段路西鄄城县食品公司（以下简称食品公司）以张勋名义购买底上三层门市六间，建筑面积为228.73平方米。并以张勋名义办理了房产证，产权证号为鄄房权证2004字第08736号.原告之子张勋于2005年1月18日因急性失血性休克死亡，留下该处房产，2005年9月30日被告郑建平诉至法院，请求与原告离婚，因原告下落不明，本院于2006年2月26日缺席判决被告郑建平与原告离婚，但对夫妻财产及债权债务未作处理。2006年6月9日被告郑建平以张勋名义与被告姜继学签定协议书一份，协议约定张勋把本人房产以155000元价格出售给被告姜继学；同年6月16日，被告郑建平又以张勋名义与被告姜继学签定房地产买卖契约一份，契约约定张勋自愿以155000元将鄄五路南段路西路（街）食品公司的房地产出售给被告姜继学；同年6月25日，被告郑建平以张勋、郑建平、张克勇名义与被告姜继学签定房地产转让协议书一份，协议约定，张勋、郑建平、张克勇同意将鄄五路南端路西、建烨食品公司院（食品公司改制后的名字）内最南头第三、四建底上三层混合结构，建筑面积为222.76平方米的门市楼一套有偿转让给被告姜继学，被告姜继学从应支付的地款中负责偿还张勋以该楼房在鄄城县工商行办理的抵押贷款本金........147794.12元，利息6462.53元，剩余35743.35元由被告姜继学直接支付给被告郑建平，由郑建平给被告姜继学出具收据。以上三份协议签的时，原告均不在场，亦不知情，三份协议买卖标的均为同一房屋。被告郑建平于2006年6月26日向被告姜继学出具收据两张，分别为收被告姜继学款35743.35元、154256.65元。被告郑建平以张勋名义于2006年6月19日与被告姜继学办理了房地产过户手续。自2008年1月原告了解情况后，年年找被告郑建平索要该房产，因得不到解决，原告诉至本院，请求确认买卖合同无效。

　　鄄城县人民法院经审理认为：

　　该案争议房产系张勋的遗产，是其继承人张克勇、郑建平的共同财产。虽然二人离婚，但不改变二人共同共有的性质。根据物权法九十七条规定，在处分共同共有财产时，应征得所有共有人同意。本案中，被告郑建平买卖房产时，未取得共有人张克勇的同意，所以郑建平的行为属无权处分行为，因此，她与被告姜继学之间的买卖合同属无效合同。被告姜继学辩称其购房行为属善意取得，因而买卖合同属有效合同。根据物权法第一百零六条规定，买受人受让不动产或动产时是善意的，而被告姜继学明知该不动产属张克勇、郑建平二人共有，在未征得张克勇同意的情况下，仍与共有人之一郑建平签订买卖合同，足见被告姜继学的行为构不成善意，故被告姜继学买受行为不属善意取得。对于被告辩称此案已超诉讼时效，由于本案是对合同效力的认定，不适用诉讼时效的规定。综上，被告郑建平与被告姜继学之间的买卖房屋合同均为无效合同。

　　据此，鄄城县人民法院依照《中华人民共和国物权法》第九十七条、一百零六条之规定判决如下：

• 确认被告郑建平与被告姜继学2006年6月8日签

　　定的协议书、2006年6月16日签订的房地产买卖契约、2006年6月25日签定的房地产转让协议书为无效合同；

• 案件受理费100元，由二被告负担。

　　被告姜继学不服一审判决，向菏泽市中级人民法院提起

　　上诉，称，一、上诉人的购房行为系善意取得。上诉人签订合同时不知道原产权人张勋已经死亡。二、上诉人与原审被告郑建平签订的房屋买卖三份协议是合法有效地。三、被上诉人张克勇的起诉超过了诉讼时效。请求撤销原判，改判合同有效，驳回被上诉人的诉讼请求；诉讼费由被上诉人负担。

　　被上诉人张克勇辩称，原审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。

　　原审被告郑建平述称，郑建平作为已故房屋产权人张勋的法定继承人在被上诉人下落不明，银行催还贷款，无力偿还的情况下用张勋的遗产偿还其银行贷款，其与姜继学起初并不认识，不存在恶意串通的情况。

　　菏泽市中级人民法院二审查明事实与一审相同。

　　菏泽市中级人民法院二审认为：本案主要的争议焦点是：一、涉案房屋买卖合同是否合法有效。二、上诉人姜继学是否构成善意取得。

　　关于焦点一，涉案房屋登记在被上诉人张克勇与原审被告郑建平之子张勋名下，应当认定张勋系涉案房屋的产权人。在张勋2005年1月18日死亡后，被上诉人张克勇与原审被告郑建平成为涉案房屋的共同继承人及共同共有人。原审被告郑建平未经被上诉人张克勇的同意擅自将该房屋出售给上诉人姜继学，侵犯了被上诉人张克勇的共有权，系无权处分行为，因此，涉案买卖合同无效。

　　关于焦点二，上诉人姜继学与原审被告郑建平就涉案房屋分别于2006年6月9日、2006年6月16日、2006年6月25日签订了房屋买卖合同，上述三份协议的标的物相同，因此，其买卖合同的约定应以最后一次签订的《房地产转让协议书》为准。该协议的转让人写明是张勋、郑建平、张克勇。上诉人对被上诉人张克勇不知卖房一事实明知的，上诉人主张其购买涉案房屋的主观目的是善意的，本院不予采信。上诉人姜继学不构成善意取得。另外，上诉人主张被上诉人的起诉超过了诉讼时效，本案非债权纠纷，不适用诉讼时效制度，该主张本院不予支持。

　　综上，上诉人姜继学的上诉理由不成立,本院不予支持。

　　据此，菏泽市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》判决如下：

　　驳回上诉，维持原判。

　　【评析】

　　本案主要涉及两个问题：一是不动产无权处分合同的效力；二是无权处分下的善意取得。

　　关于无权处分问题，《中华人民共和国合同法》第一百三十二条规定：出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。原则上买卖合同的标的物应当是出卖人所有或者有权处分的物，但现实中无权处分的案例大量存在。本案涉案房屋登记在张克勇和郑建平之子张勋的名下，应认定张勋系房屋所有权人。张勋死亡后，张克勇和郑建平成为房屋共同继承人及共同共有人。根据《中华人民共和国物权法》第九十七条规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。郑建平未经张克勇同意，擅自出卖涉案房屋，侵犯了共同共有人张克勇对涉案房屋共有权，系无权处分。另《合同法》第五十一条规定：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。郑建平在订立房屋买卖合同后也未取得共有人张克勇的追认，故涉案房屋买卖合同无效。

　　关于善意取得问题，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条对善意取得制度作了完整的规定，“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”《物权法》将不动产纳入善意取得是重大突破。

　　本案上诉人姜继学作为买受人已经支付了合理对价，也办理了房屋过户登记手续，重点就是审查买受人受让该涉案房屋时是否为善意。　民法上的善意是为了决定是否对行为人的行为予以保护而对行为时的主观心理状态的一种考察，通过考察行为人的主观心理状态并据此决定其行为是否根据其意志发生相应的法律效果。在实践中需要对这种主观心理状态进行认定，这种认定需要综合考量不动产善意取得背后的各种价值，在公平的价值指引下，根据具体情形对“善意”及善意的时间点进行认定。受让人姜继学与郑建平签订买卖合同时，共有人张克勇并不在场，也不知情。最后一次签订的《房地产转让协议书》显示的转让人写明是张勋、郑建平、张克勇，张勋已经死亡，被告姜继学是明知该不动产属张克勇、郑建平二人共有，在未征得张克勇同意的情况下，仍与共有人之一郑建平签订买卖合同，足见被告姜继学的行为构不成善意，故被告姜继学买受行为不属善意取得。

　　原则上物权应当受到普遍保护，不被侵犯，但当发生善意取得是法律效果时，法律侧重保护善意受让人的利益，从本质上看，善意取得制度是以牺牲所有权人的利益为代价，目的是为了保障交易安全，因此要构成善意取得必须符合法定条件，即保障合法的交易安全有效，又不损害物权所有人的合法权益。