——仝翠霞诉马令军、葛新、李国庆房屋买卖合同纠纷案

　　【裁判摘要】

　　我国现行法律制度对不动产物权的变动采取债权形式主义，不动产物权登记的公示程序是不动产物权变动的生效要件。

　　不动产物权的善意取得是建立在不动产登记记载的权利人与真正的权利人不符，善意第三人在完成物权登记后从而取得不动产物权基础之上的。主张善意取得的第三人在出让人未取得不动产物权登记的情况下，主张善意取得不符合物权法应有法意。

　　【关键词】  共同共有  无权处分  物权变动  善意取得

　　【案例索引】

　　一审：鄄城县人民法院

　　案号：（2011）鄄民重初字第11号

　　结案日期：2011年4月16日

　　合议庭：徐文娟  张训山  丁新华

　　二审：菏泽市中级人民法院

　　案号：（2011）菏民一终字第518号

　　结案日期：2011年9月30日

　　合议庭：李建民  孙岩  于辉

　　【案情及审判】

　　原告仝翠霞，女，1968年9月24日出生，汉族，大专文化，鄄城县富春中心校教师，住鄄城县鄄二路南段城关供销社家属院。

　　被告马令军，男，1982年3月16日出生，汉族，中专文化，鄄城县交通局职工，住鄄城县鄄二路南段城关供销社家属院。

　　被告葛新，男，1987年3月13日出生，汉族，初中文化，居民，住鄄城县生产公司家属院。

　　第三人李国庆，男，1973年10月1日出生，汉族，高中文化，鄄城县科达化工有限公司员工，现住鄄城县温泉新村8幢1单元5楼502室。

　　原告仝翠霞与被告马令军、葛新，第三人李国庆房屋买卖合同纠纷一案，鄄城县人民法院于2010年9月14日作出（2010）鄄民初字第415号民事判决。被告葛新、第三人李国庆不服，提出上诉。菏泽市中级人民法院于2010年12月13日作出（2010）菏民一终字第652号民事裁定，撤销了鄄城县人民法院（2010）鄄民初字第415号民事判决；发回重新审理。

　　原告仝翠霞诉称：原告与被告马令军系夫妻关系。马令军曾在原告不知情的情况下，不知基于何种原因向被告葛新借款6万元。葛新索要借款，马令军又在原告不知情的情况下，将原告夫妻以马令军名义购买的鄄城县温泉小区第8幢1单元5层502室抵偿给了葛新，并在出卖人鄄城县广盛房地产开发经营有限公司办理了批改手续。现购买该房的原合同、首付缴款单、个人购房担保借款合同仍在原告处。原告认为鄄城县温泉小区第8幢1单元5层502房屋是原告与马令军的夫妻共同财产，被告均明知原告不同意马令军将房屋抵偿给葛新，偷偷办理了批改手续，侵犯了原告的合法权益，违反法律规定，属无效行为，特诉请法院依法确认马令军与葛新之间关于鄄城县温泉小区第8幢1单元5层502房屋转让协议无效，本案的诉讼费用由被告负担。

　　被告马令军辩称：2009年3月15日，马令军因赌博瞒着家人通过韩增滨向葛新借了6万元钱，当时马令军开着租的车在县委院内与韩增滨和葛新见面，韩增滨和葛新见马令军开着车就逼马令军在借条上写明将车作为抵押，并将车强行扣押，到还款期后马令军没有还款，葛新便起诉了马令军。后马令军出去没在家，家人也不知道马令军借款的事。直到2009年8月22日前，韩增滨在菏泽找到了马令军，并通知葛新，他们威胁并强迫让马令军把房子转让给葛新，马令军不同意，但葛新说如果不把房子转让给他，他就把马令军的工作弄掉，当时葛新控制着马令军的人身自由，并派人看守。2009年8月22日（星期六）傍晚，葛新他们把马令军带到鄄城县法院城郊法庭说是撤诉，当时有葛新、韩增滨、吴安超等人，城郊法庭询问笔录时，问马令军是不是被逼的，当时他们人多，马令军不敢说是被逼的。后来把葛新起诉马令军的材料给了马令军，但没有撤销查封的裁定。之后葛新又把马令军带到菏泽宾馆里，仍派人看守。第二天也就是8月23日下午四点，葛新他们带马令军到农行，把按揭贷款16万元一次性交清。之后葛新又把马令军带到售楼处，当天又让马令军写转让证明，让马令军将在温泉小区的房子转让给葛新，当时马令军没有一点人身自由，只好按葛新的意思写。因为购房合同及缴款单据在马令军母亲家里保管，马令军不敢让家人知道，也拿不出来，他们又让马令军在证明上写单据丢失，但马令军并没有跟葛新他们去房管局做变更手续。转让房子事件都是逼迫办理的，并非马令军自愿。

　　被告葛新辩称:马令军借葛新的款是事实，但并非因为赌博所借。马令军将其购买的温泉小区的房屋转让给葛新，是马令军的自愿行为，葛新没有威胁和逼迫，或者是采取了乘人之危的手段，转让是双方的真实意思，且葛新支付了相应的价款。葛新得到转让房屋后，又将该房屋转让给了第三人李国庆，并办理了批改手续，原告要求确认合同无效，不符合事实和法律，请求依法驳回原告的诉讼请求。

　　第三人李国庆辩称:李国庆购买该房屋，双方合同主体合格，意思表示真实，程序合法，同时李国庆已经全额支付了购房款，是一个合法有效的房屋买卖行为，已发生了法律效力。李国庆购买房屋属善意取得，且购买房屋后，对房屋进行了装修，并在该房屋内居住，请求依法驳回原告的诉讼请求。

　　鄄城县人民法院经重审查明:

　　原告仝翠霞与被告马令军系夫妻关系。2009年3月20日，被告马令军与鄄城广盛房地产开发经营有限公司签订商品房买卖合同，购买其开发的温泉新村第8幢1单元5层502号房及1­—8号车库，总价款为242579元，合同约定该楼房的交付期限是2009年9月30日前，仝翠霞、马令军购买时该楼房还是期房。2009年3月20日被告马令军向鄄城广盛房地产开发经营有限公司缴纳了首付款77579元，余款165000元采用银行按揭方式支付。2009年5月6日被告马令军与中国农业银行鄄城县支行签订个人购房担保借款合同，借款人马令军，抵押人马令军、仝翠霞，保证人为鄄城广盛房地产开发经营有限公司，为此马令军向鄄城县房地产管理局缴纳抵押登记手续费230元。另被告马令军还缴纳了天然气材料安装费1800元。

　　另查明：2009年3月15日马令军向葛新借款60000元，期限至2009年4月15日，并约定一次性还清。到期后，马令军没有按约履行还款义务，葛新于2009年8月3日向本院起诉马令军。2009年8月5日葛新申请将马令军所购买的温泉新村第8幢1单元5层502号房及1­—8号车库查封，当日本院作出（2009）鄄民初字第628—1号民事裁定书，对被告马令军所购买的鄄城广盛房地产开放经营有限公司所建设的商品房温泉新村第8幢1单元5层502号房及附属车库予以查封，查封期间不准买卖、抵押、转让。并于2009年8月6日向葛新、马令军、鄄城广盛房地产开发经营有限公司、鄄城县房地产管理局分别送达了本院（2009）鄄民初字第628—1号民事裁定书。2009年8月24日上午葛新到本院申请撤诉，并递交了2009年8月23日书写的撤诉申请书，撤诉理由是双方达成和解协议。2010年4月22日上午原一审在立该案前询问葛新时，葛新称和马令军和解内容是用马令军缴纳的楼房首付款70000多元抵作欠款60000元及利息、诉讼费，葛新再找回马令军1000元，双方债务就结清了，剩余房贷由葛新偿还，这样楼房及车库就归葛新所有了。葛新于2009年8月23日偿还银行楼房贷款163669.59元。重审庭审时询问葛新，葛新称其与马令军达成和解协议后不到10天，葛新就和第三人李国庆达成楼房口头转让协议，将温泉新村第8幢1单元5层502号房及1­—8号车库以马令军购买楼房的原价卖给了第三人李国庆。现李国庆在该楼房内居住，但李国庆没有取得房产证。

　　又查明：2009年8月23日，鄄城广盛房地产开发经营有限公司就位于温泉新村的第8幢楼1单元5层502房、车库1—8号与第三人李国庆签订商品房买卖合同。2009年8月24日本院做出（2009）鄄民初字第628—2号、628—3号裁定，准许葛新撤诉，解除对被告马令军所购买的鄄城广盛房地产开放经营有限公司所建设的商品房温泉新村第8幢1单元5层502号房及附属车库的查封，并把两份民事裁定书分别送达给马令军、葛新、鄄城广盛房地产开发经营有限公司及鄄城县房地产管理局。2009年8月24日，马令军出具证明“今有马令军在温泉新村购买的8号楼一单元5层502房、车库1—8，总价款贰拾肆万元贰仟伍佰柒拾玖元，本人同意按原价转于葛新，另：原单据丢失。特此证明。”现原告持有购房合同、担保合同、收款收据原件。原一审中，根据原告的申请，2010年8月16日本院作出（2010）鄄民初字第415—1号民事裁定书，对位于温泉新村小区第8幢1单元5层502号楼房及1—8号车库予以查封，查封期间不准买卖、抵押、转让，并分别向仝翠霞、马令军、葛新、李国庆、鄄城广盛房地产开发经营有限公司及鄄城县房地产管理局送达了本院（2010）鄄民初字第415—1号民事裁定书。上述事实，由当事人陈述、书证等在卷为凭，足以认定。

　　鄄城县人民法院经重审认为：

　　马令军与仝翠霞婚姻关系存续期间，以马令军名义购买的温泉新村第8幢楼1单元5层502房、1—8号车库，虽然时为期房，属于特定物，可以设定抵押，依据有关法律规定应认定为一种物权。签订合同时适值马令军与仝翠霞夫妻关系存续期间，应认定为夫妻共同财产，亦即夫妻双方对涉案房屋享有共有物权。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第四项 “下列房地产，不得转让：……（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；……”的规定，马令军与葛新之间关于涉案楼房的转让协议，未经过房屋共有人仝翠霞的同意，违反了法律的强制性规定。同时根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二项“下列房地产，不得转让：……（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；……”的规定，马令军与葛新之间协商涉案楼房的转让协议时，二人均明知因葛新申请本院作出了（2009）鄄民初字第628—1号民事裁定书，对涉案楼房已予以查封，查封期间不准买卖、抵押、转让，但却又达成涉案楼房的转让协议，同样违反了法律的强制性规定，应认定转让协议无效。根据《最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第89条“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定为无效” 的规定，马令军与葛新之间关于涉案楼房的转让协议，马令军虽然在转让证明上注明原单据丢失，但原告却持有购房合同、担保合同、收款收据原件，足以说明马令军擅自处分了其与原告的夫妻共有财产，不是其夫妻双方的共同意思表示，侵犯了原告作为共有人的合法权益，原告请求确认马令军与葛新之间关于鄄城县温泉小区第8幢1单元5层502房屋转让协议无效的主张应予支持。

　　所谓善意取得，必须同时符合以下条件：1、受让人受让该不动产或者动产时是善意的；2、以合理的价格转让；3、转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。葛新与马令军协商关于涉案楼房的转让时，明知法院已查封涉案楼房不得转让，却自行达成和解协议，葛新作为涉案房屋受让人违反法律规定受让房屋，没有充足证据证明自己是善意取得人。自然，李国庆从葛新处受让涉案标的物亦不能构成善意取得。其次，从仝翠霞提交的交款收据，对比马令军借款数额，明显存在抵偿欠款的不合理情形；葛新受让涉案楼房共支付价款224669.59元（马令军抵偿给葛新的60000元与葛新偿还银行楼房贷款163669.59元及葛新返给马令军的1000元），而马令军购买涉案楼房的总价款为242579元，参照交易当时本地楼房的实际价格，明显存在涉案楼房转让价格低于市场价格的不合理情形，且依照法律规定马令军转让给葛新的涉案楼房应当进行登记而未登记，现李国庆虽然在该楼房内居住，但葛新和李国庆均未取得房屋登记权属证书，因此本院无法认定葛新和李国庆受让涉案房屋构成善意取得。

　　鄄城广盛房地产开发经营有限公司与李国庆签订商品房买卖合同时，马令军名下的商品房买卖合同并没有解除或撤销或终止履行，对此，不管李国庆的合同行为当时是否为明知，都不能对抗马令军名下的商品房买卖合同的效力。此为通常的“一房二卖”情形，李国庆合同行为在后，依法不应受法律保护。李国庆关于第三人善意取得涉案房屋应受法律保护的主张不能成立，本院依法不予支持。

　　据此，鄄城县人民法院依据最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第89条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二项、第四项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十条之规定，判决：

　　被告马令军与被告葛新之间关于鄄城县温泉新村的第8幢楼1单元5层502房及1—8号车库的转让协议无效。

　　案件受理费100元，被告马令军负担50元，被告葛新负担50元。

　　被告葛新及第三人李国庆不服一审判决，向菏泽市中级人民法院提起上诉，上诉理由是：1、本案被上诉人马令军将房屋转让与上诉人葛新的行为合法有效，不违背法律规定，依法应受法律保护；2、上诉人李国庆取得房屋的行为是法律所规定的第三人的善意取得，应当认定转让合同的合法效力，并认定上诉人李国庆取得房屋的所有权。请求二审法院撤销原判，改判上诉人葛新与被上诉人马令军的转让合同有效和上诉人李国庆系善意取得，以维护上诉人李国庆的合法权益。被上诉人仝翠霞答辩称，同意原审判决。被上诉人马令军答辩称，同意原审判决。

　　菏泽市中级人民法院二审审理查明：

　　菏泽市中级人民法院二审查明的事实与一审相同。

　　菏泽市中级人民法院二审认为：

　　在鄄城县法院（2009）鄄民初字第628号民事裁定案件中，被上诉人马令军将与被上诉人仝翠霞（二被上诉人系夫妻关系）于2009年3月20日共同购买的鄄城广盛房地产开发经营有限公司房屋一宗（时为期房），以“证明”的方式“以房抵债”转让与上诉人葛新。上诉人葛新同时又转让与上诉人李国庆，并一起到鄄城广盛房地产开发经营有限公司办理了批改手续。2009年8月23日上诉人就涉案房屋与鄄城广盛房地产开发经营有限公司签订《商品房买卖合同》。涉案房屋交付后上诉人李国庆使用居住至今，但未办理房屋权属证书。被上诉人马令军名下的《商品房买卖合同》原件现在被上诉人仝翠霞手中持有。鄄城县法院于2009年8月24日解除对涉案房屋的查封。上述事实清楚，双方当事人无异议。现本案争执的焦点问题是：一、被上诉人马令军与上诉人葛新就涉案房屋的转让行为是否合法有效；二、上诉人李国庆作为原审第三人受让涉案房屋是否为善意取得。

　　本院在本案审理过程中首先审查被上诉人仝翠霞原审诉讼请求即主张马令军与葛新的房屋转让协议无效之“协议”是否存在。依2009年8月24日被上诉人马令军书写的“证明”,结合鄄城县法院（2009）鄄民初字第628号案件上诉人葛新的撤诉申请书等，能够证明被上诉人马令军与上诉人葛新已达成涉案房屋转让的合意并实际实施转让房屋的民事法律行为。被上诉人仝翠霞向原审人民法院起诉主张被上诉人马令军与上诉人葛新之间的房屋转让协议无效有事实基础，“协议”客观存在。

　　针对本案焦点一，本院认为，1、2009年3月20日以马令军的名义与房地产开发公司签订商品房买卖合同，购买涉案房屋温泉新村第8幢1单元502房、1—8号车库，虽然时为期房，但属于特定物，可以设定抵押，依据有关法律规定应认定为一种物权。签订合同时适值马令军与仝翠霞夫妻关系存续期间，应认定为夫妻共同财产，亦即夫妻双方对涉案房屋享有共有物权。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》和《民法通则》司法解释的有关规定，马令军转让涉案房屋，应当经过房屋共有人仝翠霞的同意。上诉人葛新在本案一、二审期间均不能提交有关能够证实仝翠霞知道或应当知道房屋转让事实的有关证据。马令军尽管在转让“证明”上注明原单据丢失，但仝翠霞却当庭提交了购房合同、收款收据等原件，因此马令军单方面实施的房屋转让行为因擅自处分共有人的共同财产，侵害了共有人的合法权益而归于无效。同理，马令军与葛新之间的房屋转让协议亦无效。2、被上诉人马令军与上诉人葛新的房屋转让行为发生在人民法院诉讼保全期间。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二项“下列房地产，不得转让：---司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；---”的规定，马令军与葛新之间协议转让涉案房屋时，明知涉案房屋已经鄄城法院裁定查封，裁定明确告知查封期间不得买卖、抵押、转让，却又签订涉案房屋的转让协议，违反了法律的强制性规定，应认定转让协议无效。二上诉人主张转让协议合法有效的上诉理由不能成立。

　　针对本案焦点二，本院认为，我国现行法律制度中，《民法通则》和《物权法》设立了第三人善意取得制度。所谓善意取得，必须同时符合下列条件：１、受让人受让该不动产或动产时是善意的；２、以合理的价格转让；３、转让的动产或不动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。马令军与葛新协议转让涉案房屋时，明知原审法院已裁定查封并明令不得转让，却自行达成和解协议，上诉人葛新作为涉案房屋受让人违反法律规定受让房屋，显然不构成善意取得。自然，上诉人李国庆从上诉人葛新处受让涉案标的物亦不能构成善意取得。其次，从被上诉人仝翠霞提交的交款收据，对比马令军借款数额，参照交易当时当地楼房的实际价格，明显存在涉案房屋转让价格明显低于市场价格的不合理情形。且依照法律规定涉案房屋应当进行登记而未登记，上诉人葛新和上诉人李国庆均未取得房屋登记权属证书，因此本院无法认定上诉人李国庆受让涉案房屋构成善意取得。再次，上诉人李国庆与鄄城广盛房地产开发经营有限公司签订商品房买卖合同时，马令军名下的商品房买卖合同并没有解除或撤销或终止履行。对此，不管李国庆的合同行为当时是否为明知，都不能对抗马令军名下的商品房买卖合同的效力。此为通常的“一房两卖”情形，上诉人李国庆合同行为在后，依法不应受法律保护。二上诉人关于第三人善意取得涉案房屋应受法律保护的上诉主张不能成立，本院依法不予支持。

　　综上，上诉人葛新和上诉人李国庆的上诉理由均不成立，本院不予支持。原审法院判决并无不当，依法予以维持。涉案房屋转让协议宣告无效后，上诉人可另循法律途径主张权利，寻求法律救济。

　　据此，菏泽市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条、第一百五十三条第一款第(一)项、第一百五十八条的规定，判决:

　　驳回上诉，维持原判。

　　【评析】

　　本案涉及两大方面的问题，一是转让协议的效力问题；二是讼争房产的善意取得问题。在本案中，涉案房屋属于典型的不动产，马令军作为夫妻共同共有财产的所有人，在未征得其妻同意的情况下，擅自出让该房屋，是无权处分行为，其与葛新间的转让协议是无效的，可以确认。转让协议无效后始发生善意取得的问题。依据《物权法》第一百零六条第一款，不动产的善意取得有关键的三点，（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。本案中主要涉及到第一点和第三点。关于善意的问题在一审、二审法院的判决中已有充分论述，受让人的行为实难构成善意。关于物权变动的登记问题，即公示问题，除《物权法》第一百零六条第一款第三项的规定外，另据物权法第九条第一款的法意，基于法律行为的不动产物权变动，原则上采取登记生效要件主义，即只有经过登记，方才发生物权变动效力。因此，只有在登记完成时为止受让人都是善意的，才能构成善意取得。综上，本案中关于转让协议的效力问题及房产的善意取得问题，一审、二审两级法院都进行了认真的思考研究，做出了正确的判决。